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评论:土地使用权续期应有明确说法

2016-04-20
 

  近日,温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期,续期面临要花费占到房产交易价的1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金"买地",才能重新办理土地证,引发社会各界热议。

  继续居住不应再缴纳出让金

  ■聂日明

  土地是不动产的主体,没有土地使用权,土地上附着的房产也就没了基础。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写道“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

  虽然《城市土地管理法》修订时间更新,但考虑《物权法》是产权保护的特别法,在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威,因此,温州那些市民房产土地使用权到期以后,他不再拥有出让性质的土地使用权,但法律规定可以土地使用权“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地,近似于划拨性质的土地使用权。当然,这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

  理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

  那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金?新房开发时,开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金,而土地使用权到期以后,续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式。

  未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金,恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。

  有关部门应及时回应公众困惑

  ■魏英杰

  温州当地无法对这个问题做出明确答复,这其实是正常的。这已不是一个地方所能解决的问题。否则,无论收费与否,都可能与法规精神相悖。顶层设计导致的问题,还须由顶层设计来破解。

  面对公众困惑,国家有关部门应及时作出回应,或对相关法规提出修订意见,或针对具体条款作出解释,或出台细则使之更具可操作性。至于当地有关部门,应主动向上级部门汇报相关情况,在没有得到明确回复情况下,不宜“轻举妄动”。初步统计,仅在温州市区,土地使用年限2017年12月31日前过期的房产,就有600多宗(套)。由此可见,这事情不仅关乎这些房屋产权所有人的利益,而且可能牵涉每个人的切身利益,事关重大。

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